МАСТЕР-КЛАСС ...

МАСТЕР-КЛАСС С НАУМОМ ГИЛКИС

67
0
ПОДЕЛИТЬСЯ

Окончание, начало в №16/364

Размышление третье. Постоянно сравниваешь свое пребывание здесь, в США, с нашей прошлой жизнью «там». Это, как условный рефлекс. Он «срабатывает, потому что условия нашей прошлой жизни во всем её разнообразии, укладывались в жестокую истину: были законы, но не было прав. Да, законов в СССР было много и то они, «что дышло – куда повернешь, туда и вышло». А вот прав у простого смертного не было – никаких. Иначе говоря, для чиновников всех мастей закон не писан и прав у них было хоть отбавляй, а простой советский человек имел одни обязанности. С такими вот «рефлексами» мы приехали в США. Что мы умели делать, так это «качать права». Смысл этого умения трудно объяснить нашим нынешним американским согражданам, у которых богатый опыт борьбы за права: гражданские, политические, экономические…

После публикации в «Каскаде» первой моей статьи, мне позвонила член Совета Директоров Rockland Run Condominiums in Pikesville Наталья Шелест. «А кто вам разрешил писать о нас? Вы спросили у нас, Совета Директоров, согласие на публикацию?» И так далее и тому подобное… Сраженный её гневом, я поймал себя на том, что невольно стал оправдываться. Мадам Шелест ровно, как и её грозный однофамилец приснопамятный Секретарь ЦК Компартии Украины семидесятых годов прошлого века, нисколько не смущаясь вторжением в область моих нынешних гражданских и профессиональных прав, задавала мне вопросы, которые невольно пробудили «условные рефлексы» с глубокими советскими корнями…

…Стремление к благополучию «там» было актом «махрового» эгоизма, а здесь – естественным самовыражением работоспособной личности. «Там» благополучие народа было милостью власти, а здесь оно – смысл жизни всех американцев. Наше благополучие здесь срастается с нашим естественным эгоизмом, который перестал быть жупелом совковой морали. Вот почему, когда condo fee непомерно и уверенно набирает темпы, а нерадивый менеджмент доводит экономику и финансы кондоминиума до плачевной черты банкротства, возмущаются в первую очередь «наши» резиденты. Ясное дело! Их благополучию угрожают, и они активно стремятся этому воспрепятствовать, тем более, что у них здесь в США есть все права для достижения успеха.

Кстати, они обращаются в свою общинную газету, используя нынче реальную свободу слова. В позиции жителя Rockland Run Condominiums – Наума Гилкис совершенно ясная для наших читателей идея, пользуясь законами США и своими гражданскими правами, уберечь от нелепых случайностей финансовое, экономическое, бытовое благополучие сограждан – жителей этого кондоминиума. Пользуясь своим правом избирать и быть избранным в его руководящие органы, Наум стремился вовлечь в борьбу за это благополучие как можно большее количество соседей и жильцов. Воспользовался он и своим правом критически осмысливать порочный опыт менеджмента и Совета Директоров кондоминиума. Правом сомневаться в дееспособности устаревших законодательных актов, которые уже неадекватно регулируют экономические и финансовые отношения между Советом Директоров и менеджментом. Правом тщательно изучать все их отчетные документы. Правом совершенствовать систему их взаимоотношений с жителями кондоминиумов. Тех самых резидентов, которые озабочены своими интересами, своим благополучием. Этот опыт пользования своими правами действительно оказался «…сыном ошибок трудных…» и до сих пор Наум Гилкис несет их груз на своих плечах. В Rockland Run Condominiums… Точнее в Совете Директоров, в менеджменте, среди жителей помимо друзей и союзников у него появились недоброжелатели. Почему? Ведь не для себя же старался! Это отдельная тема. Просто «…песня сейчас не о том…».

Корр: Когда возникает ситуация, известная нам из истории… То есть, «низы не хотят», а «верхи не могут» возникает не просто конфликт, а принципиальное противостояние сторон! Обратить противоречие в скандал легко. Нормальный процесс решения правовой проблемы требует культуры, взаимного уважения. То есть жители кондо и менеджмент, Совет Директоров в споре обязаны опираться на конкретные законы, регулирующие их взаимоотношения, не так ли?

Н.Г.: Разумеется!

– Что же мешает этому? Ведь там, где обнаруживается конфликт интересов, неизбежны противоречия! И как их разрешать? Что подскажет ваш опыт?

Как только вы стали владельцем кондо, у вас появляются и права и обязанности. Конечно же, есть права и обязанности и у тех, кто вас обслуживает. Но выше интересов сторон, намеренных их утолять стоит Устав кондоминиума и нормативные документы, основанные на главном законе нашего штата, регулирующем взаимоотношения собственника жилья и тех, кто обеспечивает организацию и управление его нормального функционирования…

И что это за «главный закон»? Как он называется?

– “Maryland Condominium Act”. На основании этого закона составлен Устав кондоминиума. В нём прописаны все правила и процедуры решения любых проблем организации жизни резидентов, и обслуживания менеджментом их законных интересов, претензий и запросов.

Иначе говоря, если я, владелец квартиры, озабочен своим благополучием, я, прежде всего, обязан знать, кто, когда, в каком объеме может удовлетворить мои интересы, как резидента и кто обязан передо мной отчитаться за сделанную работу?

Да. У вас есть права… Но их надо знать! Если вы не знаете своих прав, уверяю вас, их хорошо, поверьте мне, – очень хорошо! – знают те, к кому вы предъявляете свои требования или претензии.

Например?

– У вас сломался кран на кухне или в ванной… Утечка воды увеличит ваши расходы. Вы встревожены и звоните в менеджмент, рассчитывая, что вам исправят поломку бесплатно, как это было, когда вы жили в апартаментах. Но вы не имеете права требовать от них такого сервиса! Согласно Уставу кондоминиума за все поломки, происходящие в вашей квартире, отвечаете вы. Именно вы, а не менеджмент их устраняет. Вы платите за их ремонт из своего кармана! Или, допустим, вас залил сосед сверху. Ваш конфликт с ним – дело ваше и его, но никак не Совета Директоров и менеджмента. Нанятые им сантехники, проведут экспертизу и выяснят, что причина в неисправности трубы, проложенной по территории вашей квартиры, а не соседа, который живет наверху. Так случилось, что вода поступала в пространство, которое было между этажами, и потолок подмачивала ваш, но вы убеждены – виноват сосед сверху. Вы, напрягая нервы, часто не стесняясь в выражениях, требуете возмещения ущерба от него именно от него, игнорируя тот факт, что по закону и по Уставу именно сами вы и обязаны нести бремя финансовой ответственности за случившееся в вашей собственной квартире.

То есть в каждом случае надо тщательно разбираться, ссылаясь на экспертов и закон, правила, в частности, прописанные в Уставе. Это понятно. Но все ли жители кондо знают Устав?

– Я в этом не уверен… Хотя, по мне, как можно жить в кондо и не знать свои права и обязанности? О своём благополучии пекутся все, но невозможно к нему стремиться, не зная инструментов его достижения и гарантирования.

Итак, Устав кондоминиума обязан знать каждый резидент кондо. Объем этого документа впечатляет! Масса статей, комментариев к ним и так далее. Может быть, вы скажете самые главные, которые совершенно непозволительно упустить жителю кондо, очень озабоченному своим благополучием?

– Я бы рекомендовал, прежде всего, хорошо усвоить организационные вопросы, прописанные в Уставе кондо. В частности, что такое Совет Директоров кондоминиума. Кто в него входит, как он избирается, его права, обязанности и ответственность перед жителями кондоминиума. Следует всем жителям помнить, что их общее собрание, созванное по итогам квартала или года – главный орган управления делами кондоминиума. Собрались жители, выслушали отчет Совета Директоров, приняли бюджет или иные документы, согласились или выразили претензии, а то и недоверие, переизбрали руководство или согласились предоставить им полномочия на новый срок… Это и есть участие резидентов в управлении своими делами по месту жительства на территории кондоминиума и в своих собственных квартирах.

На первый взгляд всё выглядит убедительно и просто. Устав предъявляет жителям кондоминиума гарантированные главным Мерилендским кондо-актом права, а резидентам нужно просто ими воспользоваться и решать проблемы сохранения и упрочения своего бытового благополучия.

Просто только на первый взгляд. По-моему, большинство жителей кондоминиума не знают, а может быть и не хотят знать, свои права. У них возникают проблемы, например, они сталкиваются с ростом платежей… И что же? Странно, но порой жители, молча, соглашаются это терпеть и оплачивают предъявленные счета. Если уж ссылаться на мой опыт, я зарабатываю свои доллары тяжким трудом и когда вижу, что меня, простите за выражение, просто грабят, мириться с этим не буду! Я вижу: у меня есть законные права! Я могу опираться на букву закона, значит, я лично с грабителями буду бороться «живота не жалея»! К сожалению, так думают далеко не все жители кондоминиума.

Стало быть, и у резидентов вашего кондоминиума – американцев, рожденных здесь, проживших жизнь в этой системе законности и правопорядка, привыкших к уважению своих прав, законопослушных едва ли не с пеленок, не возникает «протестного рефлекса»?

– По моим наблюдениям, даже в острый период роста кондо фи на 105,5%, жители кондо – американцы не очень были готовы, как говорится, в «едином порыве» с нами «новыми американцами» бороться с грабительскими желаниями старого менеджмента. В любой борьбе надо быть оснащенным. Мы в свое время с Володей Махновским рьяно «схватились» с этим менеджментом и Советом Директоров нашего кондоминиума против злоупотреблений. Ох, как это было непросто!

– В каком смысле? Законов не знали?

Да нет… У нас были адвокаты. У нас не хватило денег. Мы были убеждены в своей правоте. Фактов у нас было больше чем достаточно! Поверьте, мы не сомневались в своей победе. Но… В борьбе за справедливость мало даже безупречного знания законов и воли. Нужны деньги на адвокатов! Вот и пришлось от этой «драки» отказаться.

И какой вывод из вашего опыта противостояния в борьбе за свое благополучие?

Свои права надо, как минимум знать! Защищать их спокойно и умело, избегая скандальности и пустых эмоций. Терпеливо изучать законы и документы, на основании которых строится работа тех общественных органов, которые были вами избраны. В частности Совет Директоров Кондоминиума. Не позволять нанятому Советом Директоров менеджменту по своему усмотрению манипулировать деньгами жителей, а самим жителям не лениться проверять правомерность расходования их денег. Наглости менеджмента, если он на эти деньги посягает, бояться не надо! «Бить по рукам» бескомпромиссно и беспощадно! Но…

И какое же «но»?

– …При этом надо уважать закон! Никогда не забывать, что в борьбе за собственное благополучие в своем кондо, тем более за интересы таких же, как и ты жителей, можно проиграть сражение за самые справедливые идеи. Ты имеешь аргументы и факты, но дал волю эмоциям, увлекся непродуманными словами в адрес противника, не позаботился о средствах на оплату адвокатов, переоценил свои силы, не позаботился о союзниках, чьи интересы ты вроде бы отстаиваешь, как свои собственные. И…проиграешь противнику, который искушен более тебя, сумел навязать тебе свои интересы. Так, например, случилось в нашем противостоянии с Residential Realty Group. Пришлось пойти на неприятный для нас компромисс – отказаться от борьбы, а по сути даже признать публично поражение, извиняться… Причина одна: на победу у нас с Володей и у наших союзников не хватило… денег!

Размышление четвёртое. Теперь мы живем в правовом государстве. Наши права защищены законами, но отстаивать свои права мы должны учиться. Мало знать права и законы, надо, оказывается, очень хотеть свои права отстаивать и делать это умело. Здешние противники наших законных прав вовсе не виртуальные. У них есть свои интересы, которые могут противостоять нашим интересам и наоборот. Но у нас нет опыта грамотной борьбы с такими противниками. Опыт Наума Гилкис полон горьких примеров равнодушия вчерашних союзников, перешедших по разным причинам на сторону его противников, хотя он был озабочен не своими «шкурными» интересами, а выступал под лозунгом «за наши и ваши права»! Те, в недавнем прошлом, победы успешного противостояния с менеджментом и Советом Директоров, которые описаны были в моей первой статье, достались вовсе не только Науму Гилкис. Они привели к реальному благополучию всех без исключения резидентов Rockland Run Condominiums in Pikesville. Напомню итоги борьбы: два года не растет condo fee, а в бюджете кондоминиума – огромная цифра экономии средств – $431.000! Явление это просто немыслимое в нынешние кризисные времена с экономикой, финансами и рынком недвижимости. Но шрамы в душе Наума остались. У него много друзей и союзников, но есть и те, кто открыто причисляет себя к его неприятелям. Та же Наталья Шелест, убежденный его противник, совершенно уверена в том, что выступая за лишение Наума Гилкис статуса казначея в Совете Директоров, в состав которого он был избран в своё время Общим собранием кондоминиума, она озабочена, прежде всего, благополучием жителей кондоминиума. У неё свои резоны на то, чтобы убедить своих союзников, как среди жителей кондоминиума, так и среди членов Совета Директоров освободить Наума от контроля за финансовыми процессами, осуществляемыми нынешним менеджментом. В этой ситуации в её правах я не сомневаюсь, равно, как и в соблюдении ею всех формальных процедур при воплощении в жизнь этого акта. Меня смущают возможные итоги случившегося. Это пугает и жителей кондоминиума. «Надо вернуть Наума исполнять обязанности казначея!» убежден житель по имени Влад. «Я думаю, что это нелепое недоразумение, которое будет дорого стоить нам, жителям кондоминиума в недалёком будущем. Я сильно сомневаюсь в компетенции нового казначея, который явно уступает Науму в опыте и знании дела. Да и характер у него не такой боевой, как у Гилкис». Так размышляет резидент кондо Раиса. «Когда, наконец, кончатся все эти разборки? Вроде переизбрали новый состав Совета Директоров, зачем и кому нужны конфликты между ними?» вопрошает Ефим с досадой и добавляет: «Наум грамотный специалист и честный человек. Такие люди, как он умеют постоять за наши интересы! Их надо беречь…». С ним согласен и Алекс, и Владимир… У меня есть записи моего разговора с жителями кондоминиума, но я не хочу вовлекать миролюбиво настроенных союзников Наума в противостояние с теми, кто отнюдь не причисляет себя к его сотоварищам в деле борьбы за благополучие резидентов Rockland Run Condominiums in Pikesville. Кстати, на мой «провокационный» вопрос назвать имена своих противников, Наум без колебаний дал ответ. Он их назвал поименно. Дал их номера телефонов. Даже настаивал, чтобы я с ними поговорил, мол, пусть выскажутся. Ему бояться нечего. «А есть ли равнодушные к вашей борьбе за права и благополучие резидентов кондо? – спросил я его. «Сколько угодно…» ответил он. В связи с этим его признанием, мне вспомнились слова загубленного в сталинских лагерях смерти писателя Бруно Ясенского. Хочу привести его пророческие слова: «…Бойся равнодушных, – они не убивают и не предают, но только с их молчаливого согласия существуют на земле предательство и ложь…». Не берусь сейчас осмысливать откровения противников Наума Гилкис. Не хочу и противопоставлять им позиции его союзников. Достаточно того, что никто из оппонентов Наума после публикации не позвонил и не написал в редакцию газеты. Никто не опроверг факты, приведенные в моей первой статье. Что касается Натальи Шелест – члена Совета Директоров кондоминиума, то её озабоченность публикацией статьи понятна. Сформулировала её она вполне прозрачно. «…Такая статья навредит репутации кондоминиума в глазах возможных покупателей здешних квартир. Вы об этом подумали?». Согласен! Вполне могут отпугнуть русскоязычных покупателей. Но невозможно своё благополучие строить на сокрытии правды! Наум, напротив, уверен: сор из избы выносить надо, чтобы в доме было чисто! А репутация любого органа управления, в том числе и Совета Директоров кондоминиума, начинается с уважения законов и прав его резидентов. Эту очевидную истину Науму Гилкис приходится защищать и доказывать, порой не очень заботясь об этикете и моветоне. Не от того ли у него появляются противники, недоброжелатели и даже (жутко сказать!) враги?

Что вас расстраивает в нынешней практике работы менеджмента и Совета Директоров?

Законы, которые отстали от жизни! Меняется реальная жизнь, а закон за жизнью не поспевает. На этой почве возникают вполне реальные возможности злоупотребления со стороны менеджмента или безответственность Совета Директоров. Как вы уже знаете, на примере нашего кондоминиума подобное случилось в недавнем прошлом. Я, например, не уверен, что на основании того Устава, который мы сегодня имеем нам удастся полностью контролировать финансы нашего кондоминиума и затраты, осуществляемые нынешним менеджментом. Maryland Condominium Act в его нынешнем виде и Устав, разработанный на его основе, позволяют жильцам контролировать и менеджмент, и деятельность Совета Директоров. Однако, опыт в частности мой, как жителя кондоминиума, убеждает – без строгого аудита, без оценки состояния финансов независимыми ревизорами, без придирчивого контроля жителей бухгалтерских документов трудно рассчитывать на стабильность нашего благополучия. Maryland Condominium Act – закон хороший, однако, пора вносить в него поправки, чтобы укрепить гарантии нашего благополучия.

Может быть, вы попытаетесь прямо сейчас внести свой проект поправок в Maryland Condominium Act? Еще в разгаре избирательная компания в Законодательные органы штата и институты Исполнительной власти. Наша газета переадресует вашу законодательную инициативу Бобу Зиркину, который баллотируется в вашем избирательном округе.

– Мы с Володей Махновским – я вам рассказывал, как мы дрались против роста condo fee и с безобразиями старого менеджмента – давно уже думали над этими поправками. Поскольку исполнение бюджета менеджментом, а так же ответственность Совета Директоров, контролирующего расходование денег жильцов кондоминиума – самая болезненная проблема, надо установить более строгие правила контроля за соблюдением финансовой дисциплины. В Maryland Condominium Act нынешняя редакция статьи 11-116, которая называется: “Books and records to be kept; audit; inspection of records.” Выглядит так: “(b) On the request of the unit owners of at least 5 percent of the units, the council of unit owners shall cause an audit of the books and records to be made by an independent certified public accountant, provided an audit shall be made not more than once in any consecutive 12-month period. The cost of the audit shall be a common expense”. На наш взгляд она соответствует лишь идеальным условиям взаимоотношений органов управления кондоминиума с жильцами, когда не возникает конфликта интересов, а менеджмент уважает приоритет Совета Директоров и добросовестно исполняет финансовую дисциплину. Но если учесть наш горький и очень поучительный опыт, предлагаемая поправка к этой статье Maryland Condominiums Act сильно затруднит манипуляции менеджмента с деньгами жильцов и заставит Совет Директоров по-настоящему ответственно относиться к своим обязанностям. Жильцам кондоминиумов поправка даст дополнительный шанс укрепить гарантии своего финансового благополучия. Итак, мы предлагаем к вышеизложенной статье 11-116 добавить следующий пункт: “(c) On the request of the unit owners of at least 20 percent of the units, the council of unit owners shall cause an forensic audit of the books and records to be made by an independent certified FRAUD examiner, provided a forensic audit shall be made not more than once in any consecutive 12-month period. The cost of the forensic audit shall be a common expense.”

Справка: В Rockland Run Condominiums in Pikesville 241 квартира, 28 четырехэтажных домов, жильцов не меньше 500 человек. На первый взгляд, кажется, что законные интересы жильцов такого внушительного кондоминиума игнорировать невозможно, имея законодательные акты, гарантированные Американской Конституцией, в частности Биллем о Правах. Именно этими поправками к Основному Закону граждане США пользуются уже более трех столетий истории нашего государства. Однако, в стране, где совершенно очевиден приоритет и даже культ Закона и законности, граждане вовсе не избавлены навсегда и по волшебству от мошенничества, коррупции на разных уровнях власти и управления. Наличие законов, их традиционное уважение, защита прав граждан, доверие людей, в нашем случае жильцов кондоминиума, всего лишь условие соблюдения ответственности или пресечения безответственности. Трудный опыт Наума Гилкис показал, что собственное благополучие строить за чужой счёт безнравственно, однако, тех, кто не стесняется это делать еще предостаточно. Вот почему следует не только быть бдительным, но и пользоваться своими правами менять законы к лучшему, и вмешиваться в дела власть предержащих, независимо от её «этажей», рангов её чиновников и их социальной принадлежности…

БЕЗ КОМЕНТАРИЕВ

ОСТАВИТЬ ОТВЕТ